XIII Всероссийская Конференция «Ипотечное кредитование в России» состоялась 21 апреля 2015 года в Москве, в отеле Swissotel Красные Холмы. Организаторами конференции выступили Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и Информационное агентство AK&M.



В 2015 году общий объем ипотечных кредитов составит, как ожидается, 800 млрд. руб., из них 400 млрд. руб. — в рамках господдержки. Об этом заявил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник на XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Информационным агентством AK&M.

В 2014 году рынок ипотечного кредитования показал прирост на 30%, его объем достиг рекордных 1,8 трлн. руб. Однако за первые два месяца 2015 года, по данным Центробанка, сумма выданных ипотечных кредитов в рублях снизилась на 24%, до 149,6 млрд. руб., тогда как за тот же период прошлого года был отмечен рост в 1,5 раза.

Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по кредитам и снижение реальных располагаемых доходов населения, считают эксперты, выступившие на конференции. В марте 2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. руб. Это позволит выдать кредитов на сумму около 400 млрд. руб. По словам Александра Плутника, предварительный объем заявок банков на участие в программе уже превысил 550 млрд. руб.

«Есть целевые ориентиры по уровню процентной ставки до 2018 года. И мы понимаем, что если рынок такую ставку обеспечить не сможет, то для определенных категорий граждан кредиты по такой ставке могут быть предоставлены при поддержке агентства», — подчеркнул Александр Плутник.

В своем выступлении он определил задачи, которые стоят перед АИЖК как институтом развития на ближайшие три года. В качестве основы деятельности выступает сохранение накопленного опыта по развитию и поддержке рынка ипотечного кредитования. В то же время перед институтом развития стоят новые задачи, лежащие в области строительства и жилищно-коммунальной сферы: повышение доступности и комфортности жилья, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерно-технической инфраструктуры и производство строительных материалов.

Для создания центра компетенций в этой сфере планируется объединение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда содействия развитию жилищного строительства. «В ближайшее время в Госдуму будет внесен законопроект о формировании единого органа в жилищной сфере и будет преобразовано и само агентство, и Фонд содействия развитию жилищного строительства. Все это составит единый институт, который будет заниматься повышением доступности жилья. Туда войдут и предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и управление коммунальной инфраструктурой, и также, совместно с банками, работа по первоочередному предоставлению ипотечных кредитов», — сказал Александр Плутник. По словам генерального директора АИЖК, эта работа будет осуществляться публично, и все проекты будут представлены участникам рынка для обсуждения.

Глава АИЖК рассказал на конференции о планируемых мерах поддержки заемщиков, попавших в трудную ситуацию. АИЖК рассматривает возможность создания специального Фонда социальных программ, средства из которого будут идти на поддержание заемщиков. На эти цели может быть выделено 4,5 млрд. руб. Предполагается, что фонд сможет помочь примерно 30 тыс. семей.

В середине 2014 года Банк России ввел новые требования к резервам на покрытие ипотечных ссуд, напомнил в своем выступлении Алексей Лобанов, заместитель директора департамента банковского регулирования Центробанка. Теперь у банков есть возможность дифференцировать кредиты и создавать разные резервы для разных категорий ссуд по уровню риска. Кроме того, Банк России предложил учитывать ипотечное страхование в качестве фактора снижения риска по выданным ипотечным кредитам при расчете нормативов банков и формирования резервов.

Одним из способов снижения банковских рисков является выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Законодательство предусматривает два вида ИЦБ: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. В 2014 году объем выпуска ипотечных облигаций увеличился в 1,8 раза к 2013 году, достигнув рекордного уровня в 252,8 млрд. руб. Объем выпуска ипотечных сертификатов участия составил 70,8 млрд. руб. Такие данные привел в своем выступлении на конференции заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.

Ипотечные облигации являются высококачественным инструментом — на данный момент по ним не было еще ни одного дефолта. В то же время рынок ИЦБ не может в полной мере реализовать свой потенциал из-за нехватки инвесторов. «В России проблема с долгосрочными инвесторами. Они представлены в лице пенсионных фондов и Центробанка, который выдает кредиты по операциям РЕПО, но в целом инвестора не хватает. В свою очередь банкам надо более настойчиво предлагать инструмент. Ясно, что инвестор хочет прозрачности. Надо выдавать ипотеку, изначально понимая, как ее рефинансировать», — полагает Александр Щеглов. Банк должен уметь собирать и предоставлять инвестору всю информацию по портфелю кредитов, соблюдать прозрачность и уметь взаимодействовать с инфраструктурными участниками (сервисером, депозитарием, страховщиком, рейтинговым агентством и т.д.), считает эксперт.

«Сейчас АИЖК развивает программы для секьюритизации той ипотеки, которая может не попасть под секьюритизацию в силу закона. Мы запустили кредитование в ЦБ коммерческих банков под залог пула военной ипотеки. АИЖК при этом выступает гарантом выкупа и агентом по управлению залоговым обеспечением. Также мы работаем над проектом разработки межбанковского кредитования на базе кредитной ипотечной платформы. Кроме того, ЦБ предлагает запустить центры по оценке ипотечных пулов, которые по специальной методике смогут оценивают качество и цену закладных», — рассказал Александр Щеглов в своем выступлении.

Нехватка институциональных инвесторов на рынке ИЦБ, отсутствие на нем негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний — большая проблема, соглашается исполнительный директор, главный аналитик ОАО «Сбербанк России» Михаил Матовников. Остается возможность сдавать ипотечные ценные бумаги в РЕПО Центробанка, но ЦБ — не долгосрочный инвестор, и его участие не снимает процентный риск, напоминает он. В то же время поддержка и развитие рынка ИЦБ имеют огромную важность как антикризисный инструмент, считает эксперт.

Возможность рефинансирования — основной драйвер рынка ипотеки, соглашается Руслан Исеев, председатель правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования». «Объемов рынка не будет, пока не будет достаточно стабильных источников рефинансирования, — считает он. — Потенциал этого рынка огромен, но сейчас важны конкретные шаги по поддержке вторичного рынка ипотечных бумаг по аналогии с тем, как АИЖК в свое время создало и развило рынок первичной ипотеки».

Кто в настоящее время предъявляет спрос на ипотечное кредитование, каков «портрет» заемщика? На эти вопросы в своем выступлении ответила генеральный директор Национального агентства финансовых исследований Гузелия Имаева.

По данным НАФИ, всего 4% опрошенных (экономически активное население старше 18 лет) пользуется ипотекой. Пока предпосылок для роста этого показателя не так много. В феврале 2015 года доля населения, намеревающегося улучшить свои жилищные условия, снизилась до минимального уровня за пять лет — 18% опрошенных (с 34% в августе 2013 года), свидетельствуют данные НАФИ. При этом о готовности покупать жилье заявили из этого числа 36% (в пересчете на всю выборку — не более 6% опрошенных). А брать ипотеку намерены всего 18% из тех, кто собирается покупать жилье. Основные причины нежелания брать ипотеку — большая сумма переплаты и высокие процентные ставки, нежелание жить в долг и неуверенность в будущем, свидетельствуют данные опроса.

По мнению Гузелии Имаевой, особенно настораживающий тренд — изменение финансовых стратегий заемщиков. Доля тех, кто считает, что возвращать кредит необязательно, если для этого есть веские основания, выросла с 20% опрошенных в 2009 году до 37% в 2015 году. Среди оснований называют сокрытие реальной стоимости займа или одностороннее увеличение процентной ставки со стороны банка либо внезапно возникшие обстоятельства у самого заемщика. Но обвинять во всем исключительно финансовую неграмотность потребителей не стоит; банки также должны предлагать такие продукты, которые будут соответствовать потребностям и, прежде всего, возможностям клиентов, считает эксперт.

Тему продолжил финансовый омбудсмен Павел Медведев. На данный момент ипотека — сравнительно благополучный продукт, на проблемы с ней приходится всего 1,5% обращений за помощью к омбудсмену, но их число растет, и ситуация становится тревожной, говорит он. «В марте я получил приблизительно 1000 обращений, из них 150 — ипотечных, а год-два тому назад я получал 2-3 обращения от ипотечных заемщиков в год», — рассказал Павел Медведев, уточнив, что обращения касаются в основном валютной ипотеки. Важно дифференцировать заемщиков, попавших в трудную ситуацию, подчеркнул он: если покупатель нескольких инвестиционных квартир может обойтись без поддержки государства, то для семей с детьми, у которых ипотечное жилье — единственное, она в буквальном смысле жизненно важна.

Ипотечное страхование дает ответы на многие возникающие сейчас вопросы, уверен генеральный директор СК АИЖК Андрей Языков. Для застройщиков оно позволяет снизить себестоимость строительства на 7% и устранить зависимость от дорогого банковского кредита. В банковской сфере большинство кредиторов в маркетинговых целях компенсируют риски, дотируя за счет хороших заемщиков высокорисковые сегменты, тогда как наличие страхования по ипотечным кредитам позволяет уйти от этой политики, снизить требования к резервам и капиталу и уменьшить ставку по застрахованным высокорисковым кредитам до уровня низкорисковых. Это будет стимулировать рынок ипотеки, полагает Андрей Языков, напоминая, что по статистике снижение ставки на 1 процентный пункт повышает доступность кредитов для населения в 2 раза.

О ходе реализации программы «Жилье для российской семьи», нацеленной на увеличение объемов строящегося жилья и повышение его доступности, рассказал на конференции заместитель генерального директора Агентства финансирования жилищного строительства Дмитрий Качалин. На данный момент 65 субъектов федерации уже заключили трехсторонние соглашения по участию в программе. 50 субъектов завершили отбор земельных участков, на которых предполагается построить 12 млн. кв. м жилья эконом-класса. Всего до 1 июля 2017 года по программе предполагается построить 25 млн. кв. м по цене на 20% ниже рыночной.

АИЖК в рамках программы выкупает объекты инженерно-технического обеспечения специализированными обществами проектного финансирования (СОПФ), с последующей передачей таких объектов в долгосрочную аренду профильным ресурсоснабжающим организациям. Кроме того, агентство поддерживает банковское финансирование строительно-монтажных работ по ставкам ниже рыночных и обеспечивает социальную ипотеку для льготных категорий заемщиков.

Тему продолжила исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди, рассказавшая об общеэкономических условиях, в которых реализуется программа «Жилье для российской семьи», и ее роли на рынке. По ее словам, цена жилья эконом-класса в рамках программы сейчас установлена на уровне 35 тыс. руб. за квадратный метр. В целом по России разброс цен на жилье на первичном рынке и стоимости строительства очень большой. Примерно в половине регионов стоимость жилья ниже, чем данный уровень, и в половине — выше. Это важно, отметила Татьяна Полиди, так как программа основана на принципе софинансирования некоммерческой части проектов со стороны коммерческой — застройщик, помимо жилья по программе, может строить также коммерческое жилье, что повышает его прибыль. Поэтому программа наиболее успешно работает в инвестиционно привлекательных регионах (Краснодарский край, Башкортостан, Самарская область) или в развивающихся, где цены на жилье значительно превышают уровень 35 тыс. руб. за квадратный метр (Пермский край, Нижегородская область и др.).

О повышении доступности ипотечного кредитования для участников программы «Жилье для российской семьи» рассказал на конференции исполнительный директор АИЖК Константин Ярославцев. Он напомнил, что в декабре 2014 года утвержден Социальный стандарт АИЖК, который объединяет общие требования для разных категорий граждан, имеющих право на льготное кредитование, и условия продуктовой линейки. Всего за время действия льготных программ АИЖК на конец 2014 года было рефинансировано почти 110 млрд. руб. закладных, что позволило получить ипотеку более чем 62 тыс. семей.

На данный момент в рамках Стандарта базовая сумма кредита составляет 1,5 млн. руб., первоначальный взнос — не менее 20%, процентная ставка в рамках базовой суммы — от 10,9% до 11,5% годовых в зависимости от первоначального взноса, на часть кредита выше базовой суммы — 12%. В результате для участников программы итоговый платеж по сравнению с классическими ипотечными продуктами снижается на 42%, рассказал Константин Ярославцев.

Практическим опытом реализации программы в отдельных регионах поделились генеральный директор «АИК Пензенской области» Вениамин Бочкарев и генеральный директор «Кубанского ипотечного агентства» Александр Спасов.

Вениамин Бочкарев рассказал о применении в строительстве мобильных производственных комплексов, которые могут быть всего за 4 месяца развернуты на любой территории и позволяют строить 3-6 тыс. кв. м в месяц с возможностью энергонезависимой комплектации. По его словам, благодаря применению таких комплексов стоимость строительства снижается до 30 тыс. руб. на квадратный метр, а на возведение трехэтажного жилого дома уходит всего 15 дней.

Александр Спасов рассказал о работе программы «Жилье для российской семьи» в Краснодарском крае. На данный момент уже отобрано два проекта общей площадью 960 тыс. кв. м жилья. Заявки на участие подали 289 семей, включено в программу 109 семей. Среди сложностей, которые нужно учитывать в работе, Александр Спасов назвал, прежде всего, правильную калькуляцию спроса: в крае ежегодно вводится в строй 4-7 млн. кв. м жилья, что создает избыток предложения, а потенциал спроса по программе снижен после перерасчета с 960 до 600 тыс. кв. м. Другая проблема — в крае уже реализованы масштабные проекты, включая олимпийское строительство, и резервы гарантий по кредитам со стороны региональной власти на данный момент исчерпаны.

Довран Гарагозов, представляющий ГК «КОРТРОС», представил взгляд на программу глазами застройщиков. В числе ее преимуществ он назвал проектное финансирование, неограниченный срок господдержки, поддержку инженерно-строительной инфраструктуры (хотя пока это слишком сложный и теоретический инструмент, вдобавок не включающий стоимость подключения к сетям, отметил спикер). В числе недостатков — отсутствие обоснования цены квадратного метра и ее индексации, неизменную стоимость выкупа инфраструктуры даже при росте стоимости строительства, отсутствие обязательств со стороны региона по строительству социальной инфраструктуры.

Отдельная панельная дискуссия на конференции была посвящена развитию института арендного жилья. В июле 2014 года вступил в силу федеральный закон №217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». В этом законе предусмотрено регулирование договора найма, в соответствии с которым будут предоставляться жилые помещения в наемных домах социального использования. В частности, определены категории граждан, которые могут быть нанимателями, требования к наймодателям, а также установлено, что максимальный размер платы за наем по таким договорам устанавливается субъектами федерации.

По состоянию на 1 января 2015 года общий объем ввода арендного жилья составил 931 тыс. кв. м. За 2014 год было введено 340 тыс. кв. м арендного жилья, в том числе 20,5 тыс. кв. м — жилищный фонд социального использования (некоммерческий наем).

Аналитик лаборатории исследования отраслевых рынков Экспертного института НИУ ВШЭ, исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов рассказал участникам конференции о формировании нормативной правовой базы для реализации закона №217-ФЗ. Законодательством введен институт наемного дома, который не может быть продан поквартирно, подчеркнул он. В настоящее время разрабатываются модельные нормативные правовые акты субъектов федерации, которые будут регулировать порядок определения дохода граждан и стоимости имущества в целях признания их нуждающимися в арендном жилье, порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных для их строительства, порядок управления наемными домами и т.д.

Постановлением правительства от 5 декабря 2014 года утвержден типовой договор найма помещения, детализирующий права и обязанности сторон. В том числе в нем установлен исчерпывающий перечень оснований для изменения платы за наем жилого помещения и механизм установления максимального ее уровня.

Стимулированием развития института арендного жилья занимается ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (АФЖС). Илья Беляев, заместитель генерального директора АФЖС, рассказал в своем выступлении о работе Агентства. По его словам, есть две основных категории инвесторов, заинтересованных в строительстве арендного жилья для некоммерческого найма: региональные и муниципальные власти, строящие жилье на территории развития, и промышленные предприятия, которые таким образом решают жилищную проблему для своих сотрудников.

На текущий момент реализованы 11 проектов в Нижегородской, Новосибирской, Пензенской областях, Республике Алтай и Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе. Общая стоимость выкупленных закладных — 867 млн. руб., объем действующего арендного жилья — 669 квартир. В процессе реализации и рассмотрения — еще 12 проектов в 10 субъектах федерации, включая Иркутскую, Нижегородскую, Ростовскую, Самарскую, Ярославскую области и Ханты-Мансийский автономный округ.

На данный момент у АФЖС есть три финансовых продукта для поддержки развития и формирования рынка арендного жилья, отметил Илья Беляев. Это продукты «Наемный дом» (предоставление кредита на выкуп многоквартирного дома, в случае его целевого использования под наемное жилье), «Наемное жилье» (предоставление кредита на выкуп портфеля квартир для целевого использования их под наемное жилье) и «Наемное жилье с выкупом» (предоставление кредита на выкуп портфеля квартир для их целевого использования под наемное жилье с возможностью постепенного выкупа).

Также на данный момент разрабатываются единые стандарты на рынке арендного жилья, по аналогии со стандартами на рынке ипотеки. Для нанимателей они будут означать защищенность, понятную систему ценообразования и т.д., для стратегических инвесторов — возможность строить наемное жилье в соответствии с уже разработанными стандартами, для кредиторов или финансовых инвесторов — возможность сформировать однородный портфель жилых помещений или закладных, который по аналогии с портфелем ипотечных кредитов можно будет продавать и рефинансировать посредством секьюритизации. Это даст возможность привлечь на рынок арендного жилья новые категории игроков, в частности, девелоперов и финансовых инвесторов, таких, как пенсионные фонды и страховые компании. Завершение разработки стандартов планируется во второй половине 2015 года, сообщил Илья Беляев.

Игорь Горских, генеральный директор корпорации «Русская недвижимость», представил вниманию участников конференции интересную инвестиционную идею: это вложения в арендное жилье как дополнительная возможность пенсионных накоплений. «В настоящее время, по разным оценкам, доля арендных квартир — 5-15%. Это в основном «серый» сектор, но именно он удовлетворяет текущий спрос на рынке аренды», — говорит Игорь Горских, отмечая, что доходность таких вложений невелика — не более 2-3%. В корпорации «Русская недвижимость» совместно со Сбербанком разработан продукт «Доходный дом» для частных инвесторов, которые выкупают блоки квартир в ипотеку, передавая их затем в управление девелоперской компании. Это позволяет погашать ипотечный платеж за счет арендных взносов с тем, чтобы завершить выкуп к выходу на пенсию, после чего арендный платеж полностью поступает в доход владельца. Планируется также расширение программы за счет участия в строительстве арендного жилья для социального найма.

Алексей Денисов, директор ГП НО «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс», рассказал о практическом опыте и перспективах развития арендного жилья в Нижегородской области. Для решения кадровых вопросов предприятиям области предлагается три варианта сотрудничества: строительство арендного жилья для сдачи в наем работникам, строительство жилья для персонала, которое будет приобретаться с помощью ипотеки, и покупка готового жилья на вторичном рынке. Финансирование программы происходит за счет собственных средств ГП НО «НИКА» и кредитных средств АФЖС, которые погашаются за счет арендных платежей сотрудников предприятия. Алексей Денисов привел практические кейсы реализации таких программ для ОАО «Арзамасский приборостроительный завод» и ОАО «Волжское пароходство».

Важно, чтобы рынок арендного жилья не превращался в квази-институт, который может существовать только за счет государственной поддержки или в нерыночных условиях, напомнил участникам дискуссии управляющий директор Федерального центра проектного финансирования Илья Пономарев. «Аренда не может стоить дешевле стоимости денег; вложение бюджетных средств ниже ставки рефинансирования вызывает сомнения в целесообразности таких инвестиций», — считает эксперт. По его мнению, смысл рынка социальной аренды — в создании жилья специального статуса, которое не будет конкурировать с рынком продажи жилья в собственность, а станет инструментом государства для реализации социальных программ и повышения трудовой мобильности населения. Предоставление качественного арендного жилья по льготным ставкам для отдельных категорий населения (молодые специалисты, врачи, учителя и т.д.) повысит привлекательность этих профессий и решит жилищную проблему тех семей, которые не могут себе позволить купить квартиру в собственность.

О том, как ведут себя российские домохозяйства в новых экономических условиях (с точки зрения демографии, доходов и расходов), подробно рассказала в своем выступлении директор по социальным исследованиям Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Лилия Овчарова. На данный момент Россия стоит перед новым вызовом: закончился период «демографических бонусов» для роста, говорит эксперт. Это связано с тем, что, начиная с 2012 года, доля в обществе трудоспособного населения (20-64 года), достигнув пика на уровне 66,3%, стала сокращаться. «Это бонус с точки зрения давления на рынок труда, — отмечает Лилия Овчарова, — но в то же время демографическая нагрузка на эту категорию стала расти». В данный момент на 1000 лиц в возрасте 20-64 года приходится более 500 детей и пожилых людей, причем доля детей сокращается, а доля пожилых людей растет.

В то же время эффект текущего экономического кризиса, девальвации рубля и инфляции, вопреки распространенному мнению, слабее, чем эффект предыдущих кризисов, полагает Лилия Овчарова. За постсоветское время отмечено уже пять периодов падения реальных денежных доходов, и население приспособилось к таким шокам, в том числе путем накопления запасов, уточняет она. Кроме того, по масштабам падения реальных денежных доходов и инфляции текущий кризис пока далеко отстает от 1992 и 2008 годов. Однако основная особенность нынешнего кризиса — его длительность, предостерегает Лилия Овчарова. Если ранее всегда доходы возвращались на тренд роста в течение года, то сейчас их снижение отмечается уже второй год и, по прогнозам, продлится и в 2016 году. Если падение доходов превысит 10%, это может стать серьезной проблемой для ипотечного кредитования, отмечает она.

В то же время есть определенные системные социальные ожидания, которые не связаны напрямую с кризисом, но также могут негативно сказаться на рынке ипотеки. Помимо уже упомянутых старения населения и роста иждивенческой нагрузки на домохозяйства, это и увеличивающийся спрос на ипотеку среди заемщиков с низкими доходами. «Попытка встроить в программы ипотечного кредитования бедное население — не совсем правильная политика, — полагает эксперт. — Таким образом мы будем постоянно увеличивать число высокорисковых заемщиков. Во всем мире для них есть сегмент социального жилья, который у нас представлен только как наследие от советского периода. Если втягивать эти слои населения в ипотечные программы, боюсь, что мы окажемся в той же ситуации, в какой оказались США в период кризиса 2008-2009 годов».

В то же время растущая мобильность населения и изменение инвестиционных предпочтений молодых семей делают более чем актуальным развитие рынка арендного жилья. Смещение тренда в эту сторону очевидно, считает Лилия Овчарова.

Актуальной проблемой рынка ипотеки остается рост просроченной задолженности. По данным ЦБ, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях на 1 марта 2015 года составляла 30,16 млрд. руб. (около 0,9% от всего объема кредитов в рублях), в валюте — 18,96 млрд. руб. (13,2% общего объема кредитов этой категории). По сравнению с началом 2015 года просроченная задолженность по кредитам в рублях выросла на 4,7%, в валюте — на 10,6%.

В силу важности этой темы вопросам управления просроченной задолженностью по ипотеке была посвящена отдельная панельная дискуссия в рамках конференции. Заместитель начальника экономического управления аппарата Государственной Думы Дмитрий Скрипичников подробно рассказал о новеллах законодательства в этой сфере и опыте их применения. На данный момент заложенная недвижимость включается в состав имущества при банкротстве физических лиц. «Пока в России нет фонда социального жилья, которое может быть предоставлено для выселения граждан, вопрос остается в подвешенном состоянии, — отметил Дмитрий Скрипичников. — Сейчас уже есть несколько судебных кейсов, один даже прошел в Конституционном суде, который подтвердил, что должника можно выселять из единственного жилья, но должна быть предоставлена альтернатива».

Эксперт остановился на нескольких важных нюансах, в том числе напомнил, что план восстановления платежеспособности при банкротстве физических лиц не имеет целью за несколько лет погасить весь долг по ипотеке. «Речь идет о возвращении в нормальный график или о выработке нового графика, по которому заемщик будет расплачиваться», — подчеркнул он.

Также Дмитрий Скрипичников полагает важным обратить внимание на регулирование деятельности коллекторских агентств — скорее всего, этот вопрос актуализируется в ближайшее время. Кроме того, можно ожидать законодательного усовершенствования процедуры реализации заложенного имущества в исковом производстве. Сейчас единственный инструмент такого рода — торги, которые недостаточно прозрачны и понятны. Планируется ввести единые требования к проведению торгов, создать единую базу и электронную платформу для их организации.

Тему продолжил Александр Кузовков, начальник отдела реализации работы по реализации имущества должников управления организации исполнительного производства Федеральной службы судебных приставов. Он отметил, что ФССП подготовила предложения по проведению электронных торгов, которые сейчас рассматриваются в Минюсте. В частности, они предусматривают отказ от комиссионной продажи, повышение прозрачности и усовершенствование процедуры торгов. Рассматривается также расширение полномочий должника и взыскателя по самостоятельной реализации имущества. Как показывает практика, около 86% имущества, переданного должнику для самостоятельной реализации, успешно продается (по сравнению с 36% при принудительной реализации), но на данный момент это возможно только при стоимости имущества до 30 тыс. руб.

Олег Ушаков, старший юрист адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», в своем выступлении рассказал о влиянии законодательства о банкротстве физических лиц на секьюритизацию ипотечных активов. Основной риск в данном случае связан с тем, что гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения обязательств перед кредитором — ипотечным агентом. Но эксперт считает, что вряд ли стоит ожидать лавины преднамеренных банкротств, имеющих целью освободиться от выплат по кредиту. Есть сдерживающие механизмы, заложенные в законе, прежде всего, уголовная и административная ответственность за преднамеренное и фиктивное банкротство, а также ряд других мер. Кроме того, теперь закон позволяет оспаривать сделки физических лиц как подозрительные, тогда как раньше могли оспариваться только сделки юридических лиц. Также и сам ипотечный агент может начать производство по делу о банкротстве гражданина, если есть негативная динамика выплат по кредиту.

При структурировании сделок по секьюритизации обычно выделяют понятие дефолтной закладной, рассказал Олег Ушаков, причем в перечень обстоятельств для признания ее дефолтной входит и признание заемщика банкротом. В сделки по секьюритизации обычно закладывается механизм, защищающий интересы владельцев старшего транша, в том числе распределение аннуитетного платежа отдельно на выплаты процентов и основного объема долга. В случае дефолта закладной владелец младшего транша — обычно оригинатор сделки — не получает дохода, который перераспределяется в пользу владельцев старшего транша. А платежи по основному долгу синхронизируются с погашением облигаций старшего транша.

Алексей Волков, директор по продажам, маркетингу и развитию бизнеса Национального бюро кредитных историй, рассказал о роли бюро кредитных историй в повышении качества заемщиков на рынке ипотеки. По его словам, рынки потребительского кредитования, в частности, сегмент кредитных карт, и рынок ипотеки развиваются в противоположных направлениях.

На рынках потребительского кредитования качество кредитов заметно улучшилось после внедрения скоринговых систем и систем управления портфелем в конце 2012 – начале 2013 годов. По данным винтажных кривых, построенных НБКИ, среди кредитных карт, выданных в 2012 и 2013 году, через три месяца на просрочку выходило более 3%, тогда как среди кредитных карт, выданных в 2014 году, — лишь чуть более 1%. Таким образом, качество улучшилось, несмотря на то, что объемы выдачи карт не уменьшились.

В ипотеке дело обстоит противоположным образом: рост темпов выдачи приводит к незначительному ухудшению качества. По данным НБКИ, доля просрочки 30-60 дней через 9 месяцев у ипотечных кредитов, выданных в 2014 году, фактически в 2 раза выше, чем у кредитов, выданных в начале 2012 года. Основная причина — не падение доходов заемщиков, которого еще не было в 2012 и 2013 годах, а недостаточное использование инструментов прогнозирования кредитного риска на рынке ипотеки, считает Алексей Волков. «Необходим бенчмаркинг, который слабо распространен у специализированных ипотечных банков, — в отличие от банков, специализирующихся на потребительском и POS-кредитовании, выдаче кредитных карт и т.д., где он очень популярен», — говорит эксперт.

Всего в работе конференции приняли участие более 100 делегатов, в том числе представители банковского и юридического сообщества, региональных ипотечных агентств, строительных компаний, аналитических институтов. Участники обсудили основные тренды рынка ипотеки, способы поддержки заемщиков, государственные программы развития рынка жилья и другие актуальные вопросы.

08:45 – 09:30 Регистрация участников, приветственный кофе
09:30 – 10:00 Открытие XIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России»
Приветственное слово:

Александр Плутник, Генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
10:00 – 12:00 Пленарная дискуссия «Ипотечное кредитование в России. Формат 2015»
Модератор:

Игнат Бушухин – Главный редактор «РБК-Недвижимость»
Докладчики:

Сергей Барсуков, Директор департамента финансовой политики министерства финансов РФ
Государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке – возможности для всех участников рынка.
Михаил Матовников, Исполнительный директор, главный аналитик ОАО «Сбербанк России»
Что еще можно сделать для развития ипотеки? Работают ли уже принятые меры? Как решать проблему дефолтов по ипотеке?
Гузелия Имаева, Генеральный директор Национального агентства финансовых исследований
Исследование платежеспособного спроса на ипотечное кредитование
Александр Щеглов, Заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Механизмы рефинансирования ипотечных портфелей
Андрей Языков, Генеральный директор СК АИЖК
Ипотечное страхование: новые тенденции и новые возможности
12:00 - 12:30 Перерыв
12:30 – 14:00 Пленарная дискуссия «Государственная поддержка строительства жилья эконом класса (программа «Жилье для российской семьи»)»
Модератор:

Игнат Бушухин – Главный редактор «РБК-Недвижимость»
Докладчики:

Дмитрий Качалин, Заместитель генерального директора ОАО АФЖС»
Участие ГК АИЖК в реализации программы «Жилье для российской семьи»: возможности для застройщиков и граждан
Полиди Татьяна Дмитриевна, Исполнительный директор Института экономики города
Роль программы «Жилье для российской семьи» в новых экономических условиях
Константин Ярославцев, Исполнительный директор ОАО «АИЖК»
Повышение доступности ипотечного кредитования для участников программы «Жилье для российской семьи»
Вениамин Бочкарев, Генеральный директор ОАО «АИК Пензенской области»
Индустриальный подход в строительстве для реализации программы «Жилье для российской семьи»
Александр Спасов, Генеральный директор «Кубанское ипотечное агентство»
Опыт реализации программы «Жилье для российской семьи» в Краснодарском крае
14:00 - 15:00 Обед
15:00 - 16:30 Панельная дискуссия «Арендное жилье в России»
Модератор:

Ярослава Забелло - руководитель аналитического центра Агентства AK&M
Докладчики:

Александр Пузанов, Аналитик Лаборатории исследования отраслевых рынков Экспертного института НИУ ВШЭ, исполнительный директор фонда «Институт экономики города»
Разработка нормативно-правовой базы формирования социального наемного жилья в рамках положений Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ

Илья Беляев, Заместитель генерального директора ОАО «АФЖС»
Разработка единых стандартов арендного жилья для эффективного управления арендными домами
Илья Пономарев, Управляющий директор Федерального центра проектного финансирования
Игорь Горских, Генеральный директор Корпорации «Русская недвижимость»
Инвестиции в арендное жилье как дополнительная возможность пенсионных накоплений
Алексей Денисов, Директор ГП НО «Нижегородский Ипотечный Корпоративный Альянс» (НИКА)
Арендное жилье в Нижегородской области. Перспективы развития
16:30 - 16:45 Перерыв
16:45 - 18:00 Панельная дискуссия «Управление просроченной задолженностью по ипотеке в современных условиях»
Модератор:

Ярослава Забелло - руководитель аналитического центра Агентства AK&M
Докладчики:

Дмитрий Скрипичников, Заместитель начальника экономического управления Аппарата Государственной Думы ФС РФ
Управление просроченной задолженностью физических лиц – новости законодательства и опыт применения
Александр Кузовков, Начальник отдела организации работы по реализации имущества должников управления организации исполнительного производства
Олег Ушаков, Старший юрист Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
Влияние новелл о банкротстве физических лиц на секьюритизацию ипотечных активов
Лилия Овчарова, Директор Независимого института социальной политики (НИСП)
Изменения в доходах и расходах российских домохозяйств в новых экономических условиях
Алексей Волков, Директор по продажам, маркетингу и развитию бизнеса НБКИ
Роль НБКИ в повышении качества ипотечных заемщиков. Качество кредитования = качество инфраструктуры