XIV Всероссийская Конференция «Ипотечное кредитование в России» состоялась 27 апреля 2016 года в Москве. Организованная Информационным агентством AK&M мероприятие было посвящено актуальным вопросам ипотечного кредитования и выработке практических решений по стратегическим инициативам государства в этой сфере.

Ипотека — по сути, единственный эффективный механизм поддержки спроса на жилье, отметила, открывая конференцию, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Дальнейшее развитие ипотеки крайне важно для государственной жилищной политики.

По данным Банка России, с начала 2016 года ипотечное кредитование продемонстрировало высокие темпы роста. В феврале было выдано 80,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 142,6 млрд. руб. Это на 67% и 79% больше, соответственно, чем в феврале 2015 года. Достигнут абсолютный рекорд по объему выдачи ипотечных кредитов для этого месяца за всю историю наблюдений с 2009 года.

По данным ЦБ, совокупный портфель рублевой ипотеки в России, выданной по состоянию на 1 марта 2016 года, за год вырос на 15%, до 3,935 трлн руб. Совокупный портфель валютной ипотеки, выданной на 1 марта, сократился за год на 11%, до 127,972 млрд. руб., с начала года — на 2,3%.

Ставка по ипотеке достигла минимума за два года. В феврале ее средневзвешенная величина составила 12,1%, сравнявшись с уровнем начала 2014 года.

Порядка 90% жилья экономического класса сегодня приобретается с привлечением ипотечных кредитов, сказал в своем выступлении на конференции директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. В 2015 году ввод жилья эконом-класса вырос более чем на 20%, до 37,1 млн. кв. м. Высокая доля ипотечных сделок в покупке такого жилья свидетельствует о востребованности существующей средней ставки, считает глава департамента.

Программа госсубсидирования ставок по ипотеке была запущена весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.

Программа государственного субсидирования ипотеки действовала год и должна была завершиться в марте текущего года. Однако 1 марта правительство продлило ее действие до 1 января 2017 года по новым условиям. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых.

Целесообразность дальнейшего дополнительного снижения субсидированной процентной ставки вызывает сомнения, считает Никита Стасишин. «Это даст большой эффект на время: большее количество людей сможет себе позволить ипотеку и улучшить свои жилищные условия. Но, по словам экспертов банковского сообщества, при андеррайтинге клиентов к ним все равно будут предъявляться те же требования, что и к заемщикам по рыночной ставке, чтобы по окончании срока действия льготы не столкнуться с проблемными заемщиками», — пояснил он. По той же причине не было принято решение о субсидировании первоначального взноса или снижении его размеров. «Это может привести к значительному ухудшению портфеля заемщиков и их платежной дисциплины», — подчеркнул Никита Стасишин.

За год, по состоянию на 1 марта 2016 года, в России выдано 300 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму в 522 млрд. руб., сообщил в своем выступлении директор департамента финансовой политики Министерства финансов Сергей Барсуков. По его словам, в программе участвуют более 50 банков, среди которых есть как банки с госучастием, так и иностранные, и региональные средние банки. По данным Минфина, средний размер ипотечного кредита в рамках программы составляет 1,8 млн. руб., а средняя стоимость покупаемого жилья на первичном рынке — 2,8 млн. руб. При этом средний размер первоначального взноса — 37%.

Программа уже сыграла значительную роль в поддержке рынка, считает Сергей Барсуков. За март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд. руб. в рамках субсидирования ипотечной ставки, уровень выдач вернулся к лету 2015 года. По оценкам Минфина, в дальнейшем средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40-50 млрд. руб. в месяц. В целом, как ожидается, за 2016 год банки выдадут по программе господдержки 500-600 млрд. руб. кредитных средств.

Однако по мере восстановления макроэкономической ситуации необходимость в господдержке отпадет, прогнозируют в Минфине. «Мы надеемся, что те прогнозы денежно-кредитной политики, которые дает Банк России, позволят снизить ключевую ставку, и программа субсидирования станет не нужна», — сказал Сергей Барсуков.

Две трети спроса на ипотеку приходятся на вторичное жилье, хотя ставка по таким кредитам выше, чем на первичное (более 13%), отметил в своем выступлении на конференции исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников. Спрос на первичное жилье сокращается, поскольку у граждан нет уверенности в том, что дома в итоге будут возведены застройщиками, пояснил он. Кроме того, потенциальных покупателей не устраивает жилье без социальной инфраструктуры, что характерно для ряда новостроек.

«Мы верим в ипотеку в долгосрочной перспективе и в настоящее время. Ипотека — один из немногих секторов банковского рынка, который демонстрирует стабильный рост, и этот рост будет кратным. Средний платеж в месяц составляет 20 тыс. руб., что сопоставимо по уровню финансовой нагрузки с потребительскими кредитами», — отметил Михаил Матовников, уточнив, что ипотека — очень рентабельный продукт и для банков. Хотя ставки по ней ниже, по корпоративным кредитам, достоинство ипотеки в том, что это низкорисковый продукт. Поэтому в этот сегмент сейчас выходят даже те банки, которые раньше специализировались исключительно на корпоративном кредитовании.

Это означает, что у ипотеки есть значительный потенциал для роста, но банки должны предоставлять больше гарантий заемщикам, чтобы спрос на ипотеку на первичном рынке стал стабильным. «Это вопрос проработки продукта, в который могут быть включены такие опции, как «кредитные каникулы», возможность оперативной покупки меньшего жилья, чтобы снизить выплаты по кредиту, и другие», — пояснил главный аналитик Сбербанка.

С тем, что у населения есть определенный страх перед ипотекой, согласилась и Елена Николаева. «Ведь это долгосрочный кредит, который берут на 10-15 лет, а на такой промежуток времени зачастую сложно спрогнозировать свои доходы, — напомнила она. — Такое отношение граждан к ипотечному кредитованию — довольно опасная тенденция; подобные мифы необходимо развенчивать, чтобы граждане не боялись использовать этот инструмент для решения своего «жилищного вопроса». Для этого важно сгладить сложную ситуацию, сложившуюся у валютных заемщиков, — их кейсы, очевидно, негативно повлияли на спрос на ипотечные кредиты. Отмечу, что Государственной Думой, правительством РФ, советом при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека была проделана большая работа с различными группами заемщиков, оказавшимися в сложной жизненной ситуации».

С начала 2016 года статистика ЦБ отмечает значительный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 марта 2016 года просрочка по рублевой ипотеке в годовом сравнении увеличилась на 39,3%, до 42 млрд. руб., доля просрочки в совокупном портфеле рублевой ипотеки составила 0,1%. Просрочка по валютной ипотеке за год увеличилась на 49,6%, до 28,37 млрд. руб., доля просрочки в совокупном портфеле валютной ипотеки составила 22,2%. В первую очередь на рост просрочки повлияло продолжающееся падение доходов населения.

Елена Николаева напомнила в ходе дискуссии, что для решения таких вопросов еще в прошлом году был подготовлен проект, который законодательно закрепляет право заемщиков на однократную реструктуризацию кредита в сложной ситуации. «Однако согласовательный процесс затянулся — механизм был негативно воспринят банковским сообществом, — сказала она. — На самом деле, в интересах банков — чтобы заемщики так или иначе справлялись с долговым бременем, и если у заемщика изменились жизненные обстоятельства, то банку следует пойти на компромисс».

Это мнение поддержал Михаил Матовников. «Банкам тоже не нужны заемщики, находящиеся в полном стрессе или выходящие на дефолты и не знающие, что делать. Лучше, чтобы план изначально был», — прокомментировал он. Однако Матовников считает, что нововведение не стоит запускать на законодательном уровне. Возможность отсрочки или снижения процентной ставки заемщикам, попавшим в сложное финансовое положение, должны предоставлять сами банки.

С этим согласен и председатель правления Банка Жилищного Финансирования Руслан Исеев. Банки, как правило, всегда идут навстречу заемщикам, отмечает он, но законодательное закрепление права на реструктуризацию может снизить ответственность и платежную дисциплину.

В этой связи необходима разработка банковским сообществом таких методов решения проблемы, которые будут эффективны и для заемщиков, и для самих кредитных организаций, считает Елена Николаева. Это первоочередное условие для повышения доверия к институту ипотеки.

Управляющий директор подразделения «Ипотечные продукты и андеррайтинг» АИЖК Кирилл Захарин в своем выступлении на конференции рассказал, что на сегодняшний день ипотека имеет незначительный удельный вес в ВВП России — всего около 4% против 40-50% в развитых странах. «Мы видим потенциал десятикратного роста на примере развитых стран, прежде всего, за счет увеличения сделок с жильем, удлинения срока кредитов, а также за счет секьюритизации и предоставления банкам доступа к длинным деньгам», — сказал он. Возможность рефинансирования позволит банкам выдавать больше ипотеки по меньшим ставкам.

В рамках этого подхода АИЖК в текущем году выпустит первые однотраншевые ипотечные облигации с поручительством агентства в рамках пилотного проекта со Сбербанком на 50 млрд. руб., рассказал Кирилл Захарин. «Основная идея этой облигации — сделать ее простой, ликвидной и привлекательной для инвесторов. Мы направляем усилия, чтобы у бумаги появилась простая стандартная структура, чтобы она выпускалась на базе единого ипотечного агента. Кроме того, сокращаются сроки выпуска бумаг до двух недель, — отметил он. — Речь идет о «Фабрике ипотечных ценных бумаг» по трансформации закладных в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги».

Эмитентом облигаций с поручительством АИЖК выступит «дочка» агентства, на балансе которой будет сформировано ипотечное покрытие. При наступлении дефолта заемщика АИЖК выкупит закладную. По ценным бумагам АИЖК выступит не только поручителем, но и маркетмейкером (участником биржевых торгов), а также первичным инвестором части выпусков.

Захарин отметил, что ипотечные ценные бумаги обладают большей ликвидностью, чем закладные, и могут быть реализованы на бирже или использованы в качестве обеспечения для получения финансирования в Банке России. Он добавил, что сейчас АИЖК обсуждает с ЦБ установление «льготного веса» ИЦБ в балансе банков, чтобы уменьшить давление на их нормативы по капиталу. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит снизить ставку по ипотеке на 0,8–1,5 процентного пункта, прогнозирует Кирилл Захарин.

Надежда Косарева, возглавляющая фонд «Институт экономики города», отметила, что в прошлом году доля первичного жилья в общей структуре спроса по сравнению с 2014 годом выросла с 20% до 30%. Однако при этом растут риски и финансовые обязательства государства по субсидированию ипотеки, которое создает долгосрочную (7-8 лет) нагрузку на бюджет. Другим негативным фактором остается сокращение рынка из-за падения доходов населения. Также сокращается спрос на долевое участие в строительстве из-за повышенного риска и участившихся банкротств застройщиков. Нужны меры по защите прав участников долевого строительства и гарантии для них, например, депонирование средств граждан на эскроу-счета на время строительства, чтобы они не были потеряны из-за недобросовестных застройщиков, полагает президент фонда «Институт экономики города».

«Даже в текущих непростых условиях ипотека может быть доходным бизнесом», — считает председатель правления Банка Жилищного Финансирования Руслан Исеев. Для этого, по его словам, прежде всего, необходимы как адекватное регулирование со стороны Банка России, так и развитый рынок ипотечных ценных бумаг — практически единственная возможность реального снижения ставок, источник долгосрочной ликвидности и главный инструмент управления процентным риском для оригинаторов. Важно также наличие эффективной судебной системы и системы исполнительного производства, позволяющей проводить мероприятия по взысканию задолженности в предсказуемые сроки.

Ипотечные программы для малого и среднего бизнеса также нуждаются в развитии, заявил в своем выступлении вице-президент Ассоциации региональных банков России Ян Арт. По его словам, из-за отсутствия ипотечного продукта малый и средний бизнес не получает залоговой базы. Развитая ипотека позволяла бы предпринимателям становиться хозяевами офисов, магазинов и другой недвижимости. Препятствием для этого является неустойчивость бизнеса и отсутствие понимания у банков, насколько надежным будет такой заемщик и насколько устойчив его бизнес, отметил Ян Арт.

Горячая дискуссия возникла на конференции по вопросу «обратной ипотеки». О возможном запуске такого механизма как одного из вариантов поддержки населения заявила в апреле первый замминистра финансов Татьяна Нестеренко. Механизм «обратной ипотеки» предусматривает передачу владельцем своего имущества в залог банку или госструктуре в обмен на кредит или деньги. При этом сроки разработки и запуска механизма не назывались.

«Вопрос об «обратной ипотеке» нашел отклик у всех участников дискуссии, — отметила Елена Николаева. — Действительно, подобный инструмент может быть полезен в качестве дополнительной адресной меры для борьбы с бедностью. У нас в стране 19 млн. бедных, и их количество выросло за последний год на 3,2 млн. человек — механизм «обратной ипотеки» может помочь им справиться со сложной жизненной ситуацией».

В то же время Никита Стасишин заявил, что Минстрой выступает против инициативы «обратной ипотеки». «Здесь надо очень серьезно посмотреть, не сделаем ли мы медвежью услугу населению», — подчеркнул он. Кроме того, инициатива может стать дополнительной нагрузкой на госбюджет, причем в ситуации, когда конечный результат неясен.

Сергей Барсуков считает, что введение «обратной ипотеки» актуально с учетом текущей демографической ситуации. Но есть ряд вопросов, которые необходимо решить. В частности, это недоверие населения к самому такому институту и вопрос процентной ставки, который тем более важен, что в «обратную ипотеку» будет вовлекаться в основном недорогое жилье.

Вопросам развития инженерной и социальной инфраструктуры жилищных проектов была посвящена вторая сессия конференции. Состояние инфраструктуры новых проектов не всегда удовлетворительное, подчеркнула модератор сессии Надежда Косарева. Перед застройщиками стоит задача предоставлять не просто жилье, а комфортную среду обитания, включающую все необходимые социальные объекты.

Приоритетное развитие ипотеки в российских регионах может помочь решить демографическую проблему в Сибири и Дальнем Востоке, считает Ян Арт. С ним согласилась и Надежда Косарева, однако отметила, что само по себе повышение доступности жилья не решит проблему — оно должно сопровождаться созданием новых рабочих мест и повышением качества жизни. Поэтому исключительно важно комплексное развитие территорий.

Эту тему продолжил в своем выступлении генеральный директор ООО «Территория» Григорий Невоструев. Он рассказал об опыте строительства Иннополиса — наукограда в Татарстане, одного из немногих городов в России, построенных с нуля. Иннополис ориентирован на привлечение специалистов в сфере IT и высоких технологий. Он изначально создавался как комплексный объект: образовательный центр, центр притяжения на рынке труда и город с высоким уровнем жизни. При создании Иннополиса был сделан акцент на развитие рынка арендного жилья как менее затратного для бюджета и более соответствующего молодому, высокомобильному населению. Григорий Невоструев подробно рассказал об особенностях развития арендного жилья, работе управляющих компаний, мерах по снижению стоимости строительства жилья и инфраструктуры, специальных программах для работодателей Иннополиса по обеспечению жильем сотрудников и т.д. В процессе создания Иннополиса получен ценный практический опыт, который можно тиражировать в других городах России, уверен он.

Взглядом девелопера на создание объектов социальной инфраструктуры поделился в своем выступлении коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Такие объекты — существенное обременение для девелопера (на социальную инфраструктуру приходится 15-20% затрат при строительстве), но в то же время абсолютная необходимость для обеспечения спроса на жилье. В качестве основных проблем, удорожающих строительство, он назвал избыточность действующих норм обеспечения социальными объектами и СанПиНов по строительству и эксплуатации сооружений, а также отсутствие четкого регламента передачи построенных объектов на баланс муниципалитетов и недостаточную компенсацию расходов, если объект остается в частной собственности. Решение этих проблем может значительно удешевить создание социальной инфраструктуры и, соответственно, снизить стоимость жилья в новых проектах, считает он.

Валерий Зубахин, советник руководителя департамента развития новых территорий города Москвы, рассказал в своем выступлении о комплексном развитии Новой Москвы. В 2016 году должен быть утвержден генплан и правила землепользования и застройки для этих территорий, отметил он. До 2035 года в Новой Москве предстоит построить 52 млн. кв. м жилой и 48 млн. кв. м нежилой площади, ее население достигнет 1,5 млн. человек, будет создан 1 млн. рабочих мест. Инвестиции до 2035 года должны составить 7 трлн. руб. С 2012 по 2015 в Новой Москве уже построено более 40 новых социальных объектов, создано 86 тыс. дополнительных рабочих мест.

Об особенностях взаимодействия застройщиков и сетевых организаций при присоединении новых проектов к энергосетям рассказал в своем выступлении Александр Корнеев, начальник управления регламентации технологического присоединения ПАО «Россети». Он подробно описал процедуру и схемы работы с застройщиками, получение кредитов от АИЖК на строительство сетевого комплекса, особенности дальнейшего выкупа инфраструктуры «Россетями».

Как сформировать платежеспособный спрос на жилую недвижимость? Этому актуальному вопросу была посвящена третья сессия конференции. Ее участники отметили, что ключевыми вопросами являются снижение ставок, стоимости жилья, прозрачность и надежность расчетов, качественная защита прав покупателей жилья.

Средняя ставка по ипотеке в 7% возможна только при уровне инфляции 4%, считает главный эксперт центра экономического прогнозирования Газпромбанка Егор Сусин. Текущая же инфляция позволяет снизить ставку по ипотеке до 11%, полагает он. По его словам, за счет секьюритизации и повышения эффективности ипотечных финансовых механизмов можно снизить текущую ставку на 1-2 процентных пункта.

По мнению Егора Сусина, возобновление роста российской экономики вероятно во втором полугодии 2016 года на фоне стабилизации, но рост будет медленным и неустойчивым. Ставки по кредитам будут снижаться, но требования к заемщикам пока будут оставаться жесткими, а кредитные риски будут ограничивать восстановление кредитной активности. Учитывая особенности российского рынка жилья (высокая доля собственников, высокие ставки, короткие сроки ипотеки, низкая инвестиционная доходность), объем рынка ипотеки ограничен в сравнении с развитыми экономиками. Инвестиционный спрос останется низким, спрос, обусловленный необходимостью улучшения жилищных условий, будет расти. Значительную роль будет играть поддержка государства.

О перспективных формах покупки и найма жилья для формирования дополнительного платежеспособного спроса на жилую недвижимость рассказал на конференции Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments. Он подробно описал создание апарт-отелей, принадлежащих пулу частных собственников и находящихся под управлением профессиональной управляющей компании, и привел ряд практических кейсов из опыта группы Becar. Такой механизм позволяет девелоперу получить необходимое финансирование, а частному инвестору — возможность войти в гостиничный бизнес с низким порогом входа, получать гарантированную доходность и возможность выхода из проекта с премией. Это быстроразвивающаяся новая форма жилья: количество номеров в апарт-отелях в мире выросло на 97,5% за пять лет, отметил он.

Егор Родин, заместитель председателя государственного комитета Башкортостана по строительству и архитектуре, в своем выступлении на конференции рассказал о потенциале развития ипотечно-накопительной системы в регионах на опыте республики.

Ценными практическими кейсами, касающимися рынка недвижимости, поделились на конференции представители девелоперов. Наталья Смирнова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель», коснулась вопроса повышения доступности ипотеки как основного драйвера продаж в условиях кризиса. Разным аспектам продаж, прежде всего, особенностям продаж в рассрочку было посвящено выступление Виктории Григорьевой, генерального директора «БЕСТ-Новострой».

О том, как выстроить совместную работу по ипотеке между банками и девелоперами, подробно рассказала Анастасия Андрианова, начальник управления по работе с партнерами Абсолют-Банка.

В ФГКУ «Росвоенипотека» рассчитывают, что около 35 тыс. военнослужащих ежегодно будут покупать жилье в России по программам военной ипотеки. Об этом на конференции сообщил руководитель ведомства Владимир Шумилин. «Мы вышли сейчас на более-менее промышленный масштаб, и порядка 35 тыс. военнослужащих будут приобретать ежегодно жилье, их расходы составят порядка 110 млрд. руб. ежегодно», — сказал он.

Четвертая сессия конференции продолжила начатую на пленарной дискуссии тему взаимоотношений ипотечных заемщиков и кредиторов. Порядка 5% россиян пользовались ипотечными кредитами в течение последних пяти лет, сообщил руководитель направления исследований финансовых технологий НАФИ Сергей Антонян. Наиболее активно используют ипотеку в Дальневосточном, Уральском и Центральном федеральном округах. О потребности в ипотечном кредите в ходе опроса, проведенного НАФИ, заявили 3% участников. При этом среди заемщиков наблюдается значительное повышение финансовой дисциплины: в 2016 году доля тех, кто одобряет непогашение кредитов, снизилась до 15%, отмечают в НАФИ.

Вопросам стандартизации ипотеки, снижения издержек и увеличения объемов выдачи было посвящено выступление Александра Щеглова, председателя комитета по ипотеке Национальной фондовой ассоциации. Тему качества ипотечного кредитования и инфраструктуры продолжил Владимир Шикин, заместитель директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй. Об особенностях работы микрофинансовых организаций на ипотечном рынке рассказал Владимир Никитин, генеральный директор компании «Персональные финансовые технологии».

Юридическим вопросам, прежде всего, особенностям банкротства ипотечных заемщиков в свете закона о банкротстве физических лиц и проблемам взыскания задолженностей, были посвящены выступления Алексея Карпенко, старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal, и председателя Арбитражного третейского суда г. Москвы Алексея Кравцова.

Всего в работе конференции приняли участие более 100 делегатов, в том числе представители банков, региональных ипотечных агентств, строительных компаний, риэлторов, аналитических институтов рынка недвижимости.